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呼市一小区的困局:集体土地还未征转却已办了房本 拿着房本却又无法交易房
作者:佚名    发布于:2020-05-20 10:02   

原本以为正常购买并取得房屋所有权证的商品房可以自由交易和支配,可是直到4年前,呼市世纪庄园小区的200多户业主却发现,他们的房子无法转让和抵押,原因是该小区没有完成集体土地征转。没有完成集体土地征转的项目,为何还能拿到房屋所有权证?这让小区业主们想不通。

他买房子的世纪庄园小区位于呼市赛罕区丰州南路,附近有学校、公园、医院等公共资源配置,再加上南北东西四个方向均交通便利,这让当年第一次看过房子的王恒下定了购买的决心。

2016年年底,外出回家的王恒偶然间听到小区业主们议论“房子不能交易”的话题,这引起了他的注意。

“原来我们小区的土地还属于集体土地,没有完成集体土地征转,因此业主们的房子都不能进行转让和抵押。这也就是说,我们明明有房子的合法所有权证,可是房子却无法卖出。”王恒说。

“2016年12月,我在呼市新城区看上了一处新房子,准备把世纪庄园的旧房子卖了,拿售房款买新房。就在我准备将旧房子过户至购房者名下时,被呼市不动产登记中心告知世纪庄园房子不能转让。这样一来,我的旧房卖不了,新房也没买成。”刘毅说。

听闻房子不能交易了,王恒立即去呼市不动产登记中心询问。被告知世纪庄园项目的土地在程序上没有完成集体土地征转,因此房屋转让、抵押受限。

记者也查询了关于集体土地征转的流程:根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地、建设占用土地,如涉及农用土地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。《城市房地产管理法》第九条规定,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。

根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条第一款规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种经营用房,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。

在土地挂牌出让后,开发商与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。之后竞买人支付国有土地出让金,办理《国有土地使用证》《项目规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。之后,开发商才可以销售商品房。

从2016年底,小区里200多户业主也陆续知晓了此事,他们开始了维权之路。但小区3家开发商却一个也找不到。小区业主们已经连续3年陷入维权困局,只能在去年将此事反映至呼市赛罕区集中治理房地产遗留项目工作领导小组。

2019年11月11日,呼市赛罕区集中治理房地产遗留项目工作领导小组发给呼市遗留办的一份《关于世纪庄园项目情况的报告》显示:世纪庄园小区占地面积49.53亩,建筑面积32789.06平方米,包括12栋别墅,11栋三层住宅、2栋多层住宅,共计296户居民。由呼市春雨房地产开发公司、林立房地产开发公司(已注销)、呼市振西房地产开发公司共3家企业共同开发和承建,于2001年4月开工建设。由于该项目土地在程序上没有完成集体土地征转,导致房屋没有与其相对应的国有土地宗号,项目无法落宗。故不动产登记部门限制了该小区居民房屋的转让、抵押。

该《报告》还显示:世纪庄园项目于2000年11月9日取得了呼和浩特市计划委员会《关于下达2000年第十四批职工住宅自筹基建计划的通知》;2001年5月24日取得《集体土地使用证》,用途为住宅;于2001年11月23日取得《呼和浩特市建设工程许可证》;于2003年和2006年由呼市房产局给小区居民核发了房屋所有证。根据承建方提供的资料和国土部门调取的资料显示,该项目土地性质为集体建设用地。

该《报告》还提到,经呼市赛罕区集中治理房地产遗留项目工作领导小组与徐家沙梁村委会核实,世纪庄园项目未向村委会缴纳过相关土地费用,该项目房屋没有分配给村民居住。又经当时施工单位负责人所述,世纪庄园项目参建企业确实未向村委会缴纳过土地相关费用,而是在世纪庄园南侧为徐家沙梁村建设了3栋村民住宅楼,涉及住户288户,其中本村村民252户,其余36户为开发企业所有。徐家沙梁村未支付过工程建设款。

在《报告》结尾处,呼市赛罕区集中治理房地产遗留项目工作领导小组建议请呼市遗留办协调相关部门加快解决此项遗留问题。

据天眼查显示:世纪庄园项目三家参建企业中,林立房地产开发公司已注销,无法查到该公司相关信息。呼和浩特市春雨房地产开发有限公司法定代表人为李文泽,其办公地点呼市赛罕区大学东路徐家沙梁村春雨小区1号楼215室,但里面空无一人。记者拨打李文泽电话无法接通。呼市振西房地产开发公司法定代表人为刘振溪,其办公地点呼市赛罕区机场路东郊变电站东侧,也无人办公,刘振溪电话则始终无人接听。

为此,呼市赛罕区政府曾在2019年11月12日向呼市自然资源局发送《关于解决重点信访隐患房地产遗留项目事宜的函》,其中提到关于世纪庄园小区没有完成集体土地征转,项目无法落宗的情况,恳请呼市自然资源局尽快协调予以解决。

今年4月29日,记者向呼市遗留办了解世纪庄园房屋不能交易的问题处理情况时,工作人员告知,该项目业主已经取得房屋所有权证,因此该项目不属于遗留项目,此事不在他们受理范畴内。世纪庄园房屋不能交易的问题应该由国土部门予以解决。

5月6日,记者就该小区为何在未完成集体土地征转的情况下业主们却能拿到房屋所有权证的问题采访呼市自然资源局,该局办公室工作人员回应称,会找相关科室人员回复记者。

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