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房地产:永远的“黄金时代”
作者:佚名    发布于:2020-03-09 13:17   

在英国,二手房与新房成交比例:36万套/7.6万套,每年有14万业主变为租客,有18万租客变为业主。

一些年轻人步入社会后变成租客,同时,一部分人由租客变成业主,这些都是新的生意。真实的交易需求,取决于人口流动频率。

当人口从农村流向城市,首次置业与新房是需求的主体;当人口在城市内部流动,换房改善与二手房是需求的主体。

在任何国家,任何发展阶段,住房是不动产,人始终处于流动状态,这意味着,经纪行业是永不落幕的朝阳行业。

房地产永远是黄金时代,但不同时期,角色轮换一直在上演。在一个由供给为王向需求为王过渡的时代,本质要认清谁才是这个时代的主角——

增量开发时代,是以新房为中心的产业链重构;而未来的存量时代,是以二手业务和租赁业务为中心的产业链重构。

所以,未来最大的三个结构性机会:二手房向全国化发展,新房向渠道端发展,租赁向机构化发展。

依据现有市场数据预估:未来5-10年,新房大概到达12-15万亿,二手房到达10万亿左右,租赁5万亿,把全口径统计在一起,加之家居家装4万亿,居住领域是30万亿级别的市场。

市占率,二手是头部相对而言较集中的市场,新房我认为也会相应地集中。租赁是头部集中,中部和尾部高度分散。

在市场的大盘子中,我们能看到这样的业务路线:有玩家从二手房转向新房、租赁、家装;却很少从新房领域打向二手房、租赁,为什么?

二手业务具备天然的网络效应,由其 to C 的行业本质,加之经纪人间的合作,使得规模和网络效应的效用提升,从而正向循环。

纵观国内外,单一城市市占率超过30%的房地产品类只有二手房业务。可以说二手领域自带长出大公司的潜质。

前两年,头部开发商开始布局租赁,但本质上我以为:整个行业的生态正在以二手业务为中心向边界延展。

部分以新房业务见长的企业,开始努力尝试二手业务,在初具成效之后,进一步布局二手,这一战略选择的根源在于:二手是竞争力的核心。

我们说中介处于乱局中,但战场的边际正在逐步模糊。各位行者不要仅仅以中介的身份定义自己,而是要站在大市场大融合的角度看待自己,如何与未来30万亿级别的市场结合。

在未来,行业内的新玩家会有很多,我们不可过度关注别人的“新武器”而徒增焦虑,在关注竞争对手之前,先做好自己。

二手市场的增长,受制于市场因素,5万亿到10万亿的扩张是段艰难之路,但新房渠道渗透,自己是拥有主动权的,渗透率增加30%-50%是有可能快速达成的。

传统经纪公司的新房与二手业务如何平衡?是否要单独建立新房的团队?新房团队的绩效如何设计?很多问题都没有可借鉴的成熟经验。

二手业务是时间生意,最终拼的是服务品质,这是根基与王牌,不可丢。新房业务是时机生意,最终拼的是成交,它只能成为业务的增长点。

我们看成熟市场的例子,日本的新房和二手房约8千亿GMV,租赁交易额在2~3千亿之间,租赁市场规模占交易市场规模比重达到33%;美国占比30%。

而中国二手加新房拥有18万亿GMV,租赁只有1万亿,租赁市场占比只有6%,未来的增长空间非常大。

但受限于人口流入量少,三四线城市的租赁市场发展较难。在人口净流入的大城市,租赁市场有一定的增长空间。

但经纪公司应该以什么样的姿势介入租赁市场,这才是问题,这个问题的背后是城市的供求关系:一股脑增加供给,而需求的释放缓慢,就会造成供需缺口,从而使得出租率,出租周期,出租价格都受到影响。

中国的住房问逐渐变成一个租房问题:2.5亿流动人口的住房短缺与城市新青年的租房问题。

解决这个问题的关键是打通有房者与无房者之间的隔阂,解决无房者的租房问题,根本出路在于释放有房者的房产,用于出租,而将这两者联结起来的桥梁就是机构化租赁。

对房东来说,平均每8个月重新找一次租客,成本很高。长租公寓企业,把房子收过来,建立自己的渠道,只要在运营上下功夫,结合资本的运作,就会成功。

未来会出现管理数百万间、乃至千万间级别的租赁运营机构,它是解决下一阶段住房问题的关键所在。

经纪公司不仅可以围绕二手做事情,围绕新房、租赁或者金融市场都有很多事情做,每增长一个维度,公司的生存空间就增加一层。

行业看似终局已至,实则刚刚开始。科技的发展,给每个行业被重塑的机会,未来还有很多可能。

行者计划,之所以把各位定义成行者,就是希望大家彼此互依、一路向前、永不止步。我们永远都在学习做人、学习经营企业。

今天,不少企业从二手业务涉猎租赁或者边缘产业,在不同的赛道间切换、流转、轮回,最终找最恰当的位置。

这种企业变转是企业家个人修行、能力和认知到达一定层次之后的必然选项。一成不变一定很惨,这是不少企业被淘汰的原因。

做企业,也可以说是为了让人生有成长,人生的成长无非就是质疑、打破、连接,最终获得无边界的自由。

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